再提高周转,2018房企会差钱吗?

文章正文
发布时间:2018-04-12 22:49

再提高周转,2018房企会差钱吗?

2018-04-12 18:03来源:亿翰智库融创中国/杠杆/房地产

原标题:再提高周转,2018房企会差钱吗?

展望2018年,房企都目标于加快存货的去化,

提升现金的回流速度。

前 言

2017年整个房地产行业都处在去杠杆的氛围之下,实力不佳的房企生活没有那么舒适,而规模房企的生活相对要舒适很多。研究社对于连续半月参加业绩会的最大感想就是房企说我们不差钱,问及在去杠杆的氛围下,财务红线是多少,如何维持财务的稳健等等相关问题时,企业不约而同的有个一致的官方说法:降债主要有两种方法,一个是开源,一个是节流。

开源方面主要是加快现金的回流,增厚权益,2017年中国恒大引入战投的方式便是降低负债率最简单有效,立竿见影的方式;节流方面,不冒进,谨慎选择,探寻窗口期融资机会,不会为了融点资去做个兜底、锁定;当然也会更多的向直接融资方面靠拢,如各种REITs等等。

展望2018年,房企都目标于加快存货的去化,提升现金的回流速度。当然,对于现金流的预测主要是基于销售目标,预测可实现的回款率,进而推演出未来可能收到的现金流,销售所得回款在企业的现金流入中占据绝对的比重,回款乐观,在很大程度上能缓解企业的资金压力。

碧桂园

碧桂园在行业内属负债率控制的很好,并且发展相当迅速的企业,原因在哪里呢?因为碧桂园周转的快,钱回的快,资金的利息成本和时间成本损耗低。2017年碧桂园销售业绩5508亿元,实现回款5000亿元,这是什么概念呢?碧桂园有足够的资金去进行业务发展。

2017年碧桂园全年业绩发布会上,莫斌说,2018年碧桂园不设销售目标。不设目标意味着销售业绩没有上限,可以是8000亿元,也可以是10000亿,甚至更高,根据碧桂园历年销售业绩的变化规律来看,10000亿可能是2018年的保守业绩底线。假设碧桂园实现了10000亿元的销售金额,以2017年约91%的回款率计算的话,2018年碧桂园可获得超9000亿的现金回笼。

融创中国

2017年,融创中国实现了3620亿的合约销售金额,期末现金余额约967亿。关于2018年去杠杆的看法,融创中国的做法同样是加快周转速度和持有物业资本化方案的推动和落地;通过财务业绩的不断兑现,持续快速提升净资产等。根据2018年销售目标4500亿元的保守安排,2018年年末,并表的现金流大概有1200亿元,并且考虑到目前已安排的一些土地款,包括投资万达商业的所有支出。

华润置地

华润置地2017年实现1521亿元的销售业绩,资金回笼率为69%,较往年提升明显。华润置地属央企,是国家降杠杆的重点标的,其对杠杆的控制主要控制两个指标,总有息负债率和净有息负债率,华润置地主要采用加快周转来有效降低业务方面的负债。

富力地产

2018年的现金流预测主要基于销售目标。2018年富力地产合约销售目标为1300亿元,预计能从合约销售中收回现金1000亿元(回款率约77%),预计现金流出约870亿元,包括工程成本支出360亿元,土地出让金220亿元,利息支出80亿,税费110亿等,预期2018年将有130亿的现金净流入。

为了实现高周转,当前企业在各个流程上下功夫,降低期间任何不必要的时间和成本浪费。如在设计环节,不同能级城市项目统一采用标准化产品,设计图当日完成;办公场地非在总部的区域公司不必到总部回报工作,视频会议即可,避免不必要的时间和差旅费的浪费;投资环节上,区域投策不允许到总部汇报,视频会议便能解决问题;总部中心方面,集团职能中心不允许以自身工作节奏和时间安排工作,一切以项目为中心,做好项目的服务,节省每一分钟,提高工作效率等等。

销售回款是补充企业资金的最好的方式,在如今摇号买房,全款买房,首付70%、80%的大环境下,购房者的购房门槛提升,对房企的现金回流也有一定助益,2018年企业的销售回款情况应该会相当乐观。

表:近期典型政策梳理

虽然在可预测的范围内,房企的回款情况会相当可观,但是企业要发展,要跨越,要投资,不举债不太可能,很多房企都存在一些存量的债券,未来可以通过存量债券进行再融资。除此之外,多家房企表示后续会通过直接融资方式获得资金,如供应链资产证券化,购房尾款资产证券化等等。

统计学上有个著名的大数定律,将其应用在房地产行业内也具有可行性,怎么说呢,房企的一致性动作预示着未来行业的竞争格局和态势,实力不佳的房企大规模逃离房地产行业,规模房企不差钱,再叠加其他方面的优势,未来行业的主要份额都将集中于少数企业手中,至于TOP10、TOP20等房企会有多少的市场占有率,放开你的大脑,跟老孙一样瞎猜吧。

亿翰百科

大数定律

概率论历史上第一个极限定理属于伯努利,后人称之为“大数定律”。在随机事件的大量重复出现中,往往呈现几乎必然的规律,这个规律就是大数定律。通俗地说,这个定理就是,在试验不变的条件下,重复试验多次,随机事件的频率近似于它的概率。偶然中包含着某种必然。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:本文由入驻搜狐号的作者撰写,除搜狐官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表搜狐立场。

阅读 ()

文章评论
—— 标签 ——
首页
评论
分享
Top